Kun korot nousee, laskee asuntojen hinnat. Vai laskevatko sittenkään? Yleisesti voisi kuvitella tällaisten lainalaisuuksien pätevän, mutta Perthissä asuntopula on ryöpsähtämässä käsistä.
Muuttaessamme Perthiin v. 2016 oli päällä laskusuhdanne ja maksoimme ihan maltillista vuokraa lähes keskustassa olevasta kahden makuuhuoneen kerrostaloasunnosta. No, nyt laskusuhdanne on ohi ja covid sai uudisasuntojen rakentamisen pois tolaltaan, kun rakennusalan osaajia tai materiaaleja ei löytynyt enää tänne keskelle ei mitään entiseen tapaan ja hinnat kohosivat pilviin. Kova kysyntä ja löperö kuluttajansuoja houkuttelee tekemään huonoa laatua. Yksi epäilyttävistä asuntotyypeistä täällä onkin vain vuoden tai pari vanha asunto, jossa haisee tuore maali, jolla on juuri ennen näyttöä peitelty mahdolliset halkeamat, kiinalaisten halpamuoviputkien rikkoutumiset ja katonvuotamiset.
Uudisrakentamisen kömmähdykset ja Perthiin suuntautunut muuttovirta ovat saaneet myös vuokrahinnat kohoamaan. Moni vuokralla oleva koittaakin nyt hädissään raapia pennosiaan kasaan ostaakseen asunnon, pahentaen asuntopulaa entisestään. Samaan aikaan markkinoiden kuumentuminen houkuttelee helppoa rahaa toivovia asuntosijoittajia. Ensi asuntojen ostajien on entistä vaikeampi napata kiinni nousevaan markkinaan, kun asuntonäyttöihin on pitkät jonot ja pyyntihinta kohoaa usein vähintään 10% tarjouskilpailussa.
Samaan aikaan itselläni on vielä mielessä v. 2016 laskusuhdanne ja mietityttää, milloin tämä kupla poksahtaa seuraavaksi. Kun taas sitten toisaalta Perthin hyvin matala rakentaminen ydinkeskustaa lukuunottamatta varmistanee pitkällä aikavälillä sen, että tonttien hinnat pysyvät arvossaan, kunhan vain tänne muuttaa lisää ihmisiä. Eli jos ostaisi asunnon, joka palvelee tarvittaessa seuraavat 20 vuotta, pitäisi olla melko turvassa? Jos siis varaa olisi. Hintojen on ennustettu nousevan mielipuoliset 20% v. 2024 aikana.
Jos menneisyydessä olisi voinut kurkata kristallipalloon, olisi Suomen asunto pitänyt ehdottomasti myydä ihan viimeistään vuonna 2020 ja ostaa silloin täältä oma. Olisimme voineet saada asunnon helposti 300,000 dollaria halvemmalla. Silloin oli kuitenkin elämäntilanne eri, vaadittavaa alkupääomaa ei vielä ollut, Suomen asunto tuntui hyvältä sijoitukselta, lapsiakaan ei vielä ollut. Ehkä tarpeet olisivat olleet silloin erit ja olisimme päätyneet ratkaisuun, joka ei täyttäisi ollenkaan nykyisiä tarpeita. Kuka tietää?
Viimeisen parin vuoden aikana olemme käyneet varmasti yli 50 asuntonäytössä.. parhaimpana viikonloppuina katsastimme neljä tai viisikin asuntoa. Täällä on ihan erilaista etsiä asuntoa kuin Suomessa. Potentiaalisia lähiöitä n. 30-50 minuutin päässä keskustasta on paljon. Olemme pohtineet omia tarpeitamme ja oikeaa hintatasoa. Ostaako remontoimattoman asunnon vai remontoidun. Kouluja pitää miettiä. Lähellä oleva hyvä julkinen koulu voi säästää kymmeniä tuhansia. Löytyisikö asunto lähiöstä, jossa asuisi joku kavereista lähellä? Perthin kasvava väestöluku ja huono julkisen liikenteen suunnittelu pitää huomioida, jottei muutaman vuoden päästä juutu täysin ruuhkasumppuun.
Täällä asuntokauppa on hyvin voimakkaasti mielikuvilla pelailua faktojen sijaan, mikä ärsyttää minua joka kerta, kun potentiaalista asuntoa olen katsomassa. Tehdyistä remonteista ei saa minkäänlaista listausta, ne pitää täysin silmämääräisesti arvioida. Asunnon rakentamisvuosi tai neliömäärä eivät läheskään aina ole asuntoilmoituksessa, vaan ne pitää kissojen ja koirien kanssa etsiä erillisistä raporteista. Asuntoja ei ole helppoa vertailla koon mukaan, vaan ne myydään 4 x 2 tai 3 x 2 tai vastaavina (eli esimerkiksi 4×2 on 4 makuuhuonetta, 2 kylpyhuonetta). Myynti-ilmoituksessa ei myöskään lue hintaa, vaan “Offers”, ja myyjiltä pitää pyytää erikseen infoa hinnoittelusta. Yleensä myyjien antamasta hinnasta pitää tarjota n. 10% yli, jotta on edes pienet mahdollisuudet saada asunto. Halutessaan voi ostaa maksullisen raportin ja tiirailla kunkin lähiön myynnit viimeisen 6kk ajalta, jotta näkee, onko tarjoamassa ihan posketonta ylihintaa vain siksi, että pelko siitä, että jää asunnotta, on kova.
Asuntonäytöissä ihmisiä on kymmeniä, pahimmillaan jopa satoja ja ruuhka voi olla kova. Välittäjät vastaavat kysymyksiin ylimalkaisesti, koska heidän ei tosiaan ole pakko tehdä yhtään työtä – asunto myydään kuitenkin. Asunnot on usein viimeisen päälle stailattu ja edellisenä päivänä maalattu, jotta voidaan samalla kätevästi peitellä mahdolliset vesivahingot ja muut viat. Lisäksi olohuoneeseen on laitettu lemuamaan oma henk. koht. inhokkini vanilijan tuoksuinen kynttilä, koska tuoreen maalin ja vanilijalöyhkän joukosta on vaikea erottaa, haiseeko vanhoissa asunnoissa home vai pelkkä mummola. Asuntoja ei remontoida samalla säntillisyydellä kuin Suomessa, putkia on tuskin koskaan vaihdettu kokonaan, katot ovat usein alkuperäisiä. Ennen asunnon ostoa voi sentään teettää kuntotarkistuksen (ostajan piikkiin, toki), mutta sen vuoksi ei voi enää vetäytyä kaupasta, paitsi jos asunnossa on “major structural defect” eli tyyliin katto tippumassa niskaan. Senkin jälkeen myyjällä on ensin oikeus koittaa korjauttaa vika.
Siispä omiin silmiin ja nenään on todella luotettava asuntokaupoissa ja oltava valmis olemaan tarjoamatta tai vetäytymään hintakilpailuvaiheessa. Olen lukuisia kertoja joutunut tässä parin kuukauden sisään pettymään, kun olen ollut innoissani jostain asunnosta ja perillä näytössä 1) Asunto haisee niin pahasti homeelle, että pelkkä sisäänhengitys saa päänsäryn aikaiseksi jopa vanilijakynttilän läpi 2) Asunnon hinta kohoaa ihan uskomattomiin lukemiin, kun joku raivokas ostaja mätkii $50,000 korotuksia sisään 3) Asunnossa on paljon puurakenteita, eikä todistuksia termiittimyrkytyksistä lupauksista huolimatta 4) Asunto onkin todellisuudessa lähes asumiskelvoton (isoja rakoja seinissä, katossa selvä vesivahinko, ulkoseinästä pursuaa täytteet ulos jne) 5) Asunnossa on joku liian räikeä purkkaviritelmä, esimerkiksi autotalli muutettu huoneeksi, mutta jätetty lattia alaspäin kaltevaksi (meni aika hurjaan hintaan silti kaupaksi).
Muutamista olemme jättäneet tarjouksia. Jos tarjous on tarpeeksi hyvä, myyjä yleensä soittaa perään, mahdollisesti kertoo kuinka monta parempaa tarjousta on tehty ja kysyy, halutaanko korottaa hintaa. Periaatteessa tämän tyyppinen salamyhkäinen huutokauppaminen on kai Perthissä laitonta (avoin huutokauppa ei ole), mutta sitä tapahtuu silti. Oman otantani mukaan suunnilleen puolet välittäjistä kertoo auliisti, miten paljon pitäisi suunnilleen tarjota, jotta on vielä kilpailussa mukana. Hintakilpailutus todella paljastaa sen, haluaako asuntoa 100% vai 110%. Olemme pari kertaa jättäneet toiseksi parhaan tarjouksen, mutta myyjän soittaessa perään todenneet, ettei tämä(kään) asunto ollut ihan niin virheetön, että kannattaisi mennä ihan all in. Maltti on valttia, vai onko sittenkään, jos hinta nousi taas kymppitonnin jos toisenkin odotellessa ja miettiessä.
Ei ole helppoa.
